澳大利亚房产投资正当时,一篇文章看懂澳洲买房攻略

发表时间:2017-02-28 发现5243 收藏

1.jpg

     当考拉牵手熊猫,你是不是正在错失一些良机?

     随着2017“中澳旅游年”拉开序幕,澳大利亚已经对中国公民开放了10年期多次往返签证。2016年,访问澳大利亚的中国游客达120万人次,在澳消费约90亿澳元。除此之外,在留学、投资等领域,澳大利亚也正在成为中国人的心仪之地。

     在今天的文章中,我们将对澳大利亚的投资环境、房产选择以及仓储物业进行详细的分析。借“中澳旅游年”的东风,送你搭上一条开往澳大利亚的快船。

     马云去墨尔本开公司了,澳大利亚投资持续升温

     2017年2月4日,阿里巴巴集团澳大利亚和新西兰地区总公司在墨尔本宣布成立。

     据新闻报道,“澳大利亚是阿里巴巴的第四大卖家。阿里巴巴的平台上已经聚集了1300多个澳大利亚品牌、400多个新西兰品牌。Woolworth、澳大利亚邮局也早就和阿里巴巴建立了合作关系。”


2.jpg

     投资嗅觉敏锐的商人,总能扑捉到一个地区未来的发展势头。然而只要深入分析一下澳大利亚的投资环境,普通人也能理解为何这个地处南半球的国家,能够吸引到来自世界的顶尖投资。

 1、良好的经济环境和贸易环境

     作为一个有着悠久移民历史的国家,澳大利亚历来有着多元文化融合的传统。想想看,来自世界各国的人们用着多达140种语言在这里工作、生活,整个社会以包容的姿态面对着每一个投资者,无疑形成了一种积极而有活力的发展氛围。

     在过去的十几年里,澳大利亚经济一直稳定增长。去年更是以3.3%的GDP增速,在发达国家中名列前茅,在G20国家中也长期排在GDP增长的前三位。

     作为资源型国家,澳大利亚还拥有丰富的矿产资源。近年来,中国不仅是澳大利亚第一大贸易伙伴,也是澳大利亚第一大出口市场。澳大利亚对华的出口,目前主要集中于能矿资源产品和农产品领域。

 2、人口快速增长促进经济发展

     澳大利亚人曾说,“夫妻俩只要生三个孩子,不用工作也能生活——政府对于孩子的福利补贴,足够一家人维持基本生活。”

     对于很多陷入老龄化困扰的国家而言,澳大利亚的新增人口状态堪称“可贵”,保持在了每年1.3-1.5%的增长率。其中新增移民的数量,对于新增人口的贡献率就达到了53%。快速的人口增长,一方面可以拉动经济增长,同时也意味着一个地区未来的发展潜力。

3.jpg

3、房产供给不足导致空置率低

     澳大利亚目前处于房屋共计不足的现状中,根据统计数据,全国尚缺18万套住宅。缺房子,加快盖房子不就好了?但是这种简单粗放的建设模式却不被澳大利亚人所接受。

     澳大利亚政府规定,凡是建房的地方,基础设施必须先一步到位,包括学校、医院在内的各种基础设施都需要国家投入资金修建,自然不能一蹴而就,像开发商盖房那样迅速。

     在这种情况下,澳大利亚人对于租房生活的接受度非常高。澳大利亚统计局的数据显示,全澳有1/3的人常年租房,1/3贷款买房,只有1/3的人完全拥有房屋。如此庞大的租房人口导致了澳大利亚房产的空置率只有区区2%,对于海外房产投资而言无疑有着极大的吸引力。

 4、房产行业长期稳定增长

     在过去的六十年里,澳大利亚的房产市场都相对稳定。过去每7-10年,澳大利亚房产价值可以实现翻倍。与中国近些年来暴涨的房产市场不同,澳大利亚房产处于稳定增长的轨道中,不仅亚洲首富李嘉诚在澳大利亚进行了多处投资,中国的地产公司也纷纷进入澳大利亚投资公寓项目。

     数据显示,中国人在澳大利亚投资各行业的投资,房地产占44.87%,矿业占20.46%,服务业占22.29%,制造业占11.93。

 熟记这四句话,你就成了澳大利亚选房专家

     30万澳币,墨尔本市中心一室一厅的公寓,听起来是不是特别有吸引力?

     殊不知,这样的公寓要承担高额的维护成本,即便是出租也不一定能实现以租养贷,看似便宜的总价,却并不具备良好的投资属性。

     举个通俗的例子,如果你买一枚钻戒,是选钻石大的,还是选戒圈大的?如果你选择钻石,那么你就应该知道,在房产领域,土地价值就相当于钻石,是选房环节的核心。

     在澳大利亚,房屋的价值=土地价值+建筑物价值。因此90%以上的澳大利亚本地人,居住的都是拥有土地的独立别墅或者联排别墅。对中国人而言寸土寸金的CBD商务区,在墨尔本人看来并不是理想的居住之所,大多是商务访客、旅游者、刚工作的年轻人才会选择CBD区域的高层公寓。

5.jpg

究竟什么样儿的房子才具有投资潜力?来自诺伊斯的Stephen先生给出了四条建议:

第一:看趋势,不看地点

     澳大利亚房产在过去六十年里,一直保持着稳定增长的趋势。

     根据中国的经验,并非过去十几年里,在中国买过房的人基本上都赚了钱——这并不意味着许多人会投资房地产,他们只是赶上了中国房地产增长的大趋势。同样的道理,如今在澳大利亚购房,也会得益于澳洲房地产稳定增长的趋势。

第二:看区域,不看产品

     在澳大利亚,一个区域是否有投资价值,体现在这个区域是否有带动房产增值的重要因素,比如是否市政大型规划,规划中是否包含医院、学校、地铁等基础设施等等。

     在澳大利亚买房子,其实基本无需担心房子的质量问题。澳大利亚的房屋主要分为两种:钢筋混凝土修建的高层公寓,砖木混结构的独栋或联排别墅。市政委员会对于建筑流程和房屋质量有着严格的监督,开发商交房时检查合格才会发入住许可证。因此卖家无需担心房屋质量问题,尤其应该看重房屋所在的区域。

     在一些中东人、越南人集中居住的社区,虽说能买到相对便宜的房子,但是这个区域从长远来看是否有投资价值却值得商榷。哪怕是盖的很好的房子,如果处在犯罪率比较高的社区,未来也会影响房屋增值。

第三:看澳洲市场,不看中国市场

     澳洲有着成熟稳健的房产市场,基本不会出现一年之内房价暴涨50%的奇观。因此在澳大利亚买房,要看房产的长期增长趋势,比如五年内的平均增幅,而不要被某一年某区域房价的快速增长所迷惑。

     澳大利亚过去六十年的房产数据,都能在政府网站或者房产局的网站上查到,完全透明公开。如果买房者了解某个城市或者某个街区的房价历史,就可以对此处房产价值的涨幅有一个大概的认知。


6.jpg

澳大利亚房产投资几大误区:

1、澳大利亚有没有学区房?

     学区房,是教育资源不均等的城市炒出来的房产概念。在中国,买一套学区房就是孩子进入顶尖学校就读的入场券。但是在澳大利亚,教育资源相对均衡,就算是很好的学校,只要居住在学校的片区就可以入学——这就意味着租房也可以获得入学资格。

2、在澳大利亚买了房子,能不能随意改造?

     有人买了总面积700平米的地,看到房子只有300平米,就想私自在后院加盖房屋——这在澳大利亚是绝对不可以的。但凡建房,就要经过市政委员会的审批,才算合法。

     曾经有人在后院私建铁皮车棚,出租给留学生居住,被发现后承担了高达5万元澳币的罚款,绝对是得不偿失。

3、在澳大利亚当房主,能不能自己出租房屋?

     在中国,房主既可以把房子交给中介公司,也可以自己出租房屋。但是在澳大利亚,为了避免偷税漏税,房屋必须要交给出租管理公司才可以对外出租。为了保证房屋的安全,房屋管理公司定期会检查房子的情况,一旦出现问题会及时反馈给房东,进行修缮。

    不仅是租房,在澳大利亚进行房屋买卖,一般也不会见到房主,都是委托房屋管理公司进行交易。如果你想按照中国的习惯,和房东直接谈谈价格——这在澳大利亚也是不被允许的。

仓储,投资入门者的捷径 

     说起“仓储”,很多人会觉得陌生。但是在我们的生活中,却随处可见仓储的踪迹。小到城里的地下室和车库,大到远郊区县的大型仓库,无论是普通人日常生活寄存暂时不用的东西,还是电商网购平台的大型仓储基地,仓储如今已经成为日常生活的一部分,支撑着一个城市的有机运转。

     在北京,朝阳大悦城附近的一个地下室用作仓储,每月租金就能高达壹万叁仟元。与此同时,一些投资者已经将目光投向了海外仓储,澳大利亚仓储项目因此持续升温。

     在澳大利亚,仓储是一种总价相对较低,而收益率客观的商业地产投资方式。以诺伊斯公司在澳大利亚的Mega Self—Storage为例:

1)  产权:仓储和住宅一样在澳大利亚都属于永久产权,且没有遗产税和物业税;

2)  稀缺:澳大利亚的仓储类型多样,能做到恒温恒湿条件的却格外稀缺,因此Mega Self—Storage属于星级的高端仓储项目;

3)  托管:有专业的仓储管理公司进行前28年长期托管,收益稳定;

4)  保值:商业地产折旧率低于住宅地产,不仅使用寿命更长,统一物业管理也会让房产在保值和增值方面更加持久;

5)  安全:项目聘请了澳大利亚当地专业的熬夜管理公司进行管理,同时签署商业保险,一旦发生问题有保险公司负责赔付;此外24小时摄像头监控的全封闭管理模式,也让存储空间更加安全保险;

6)  转让:仓储物业可以自由进行出租和出售,只需缴纳一定比例的中介雾非雾,就可以在当地进行交易。


0条评论